L – O que é Lavratura de escritura de usufruto?

A lavratura de escritura de usufruto é um ato jurídico de grande relevância no direito imobiliário, permitindo a separação da propriedade em seus elementos constitutivos: a nua propriedade e o usufruto. Este artigo visa elucidar os aspectos fundamentais da escritura de usufruto, desde a definição e objeto do instituto até os procedimentos envolvidos em sua formalização. Compreender esses aspectos é crucial para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas e a correta transmissão de direitos sobre bens imóveis.

1. Definição e Objeto do Usufruto

O usufruto, em sua essência, é um direito real sobre coisa alheia, conferindo ao usufrutuário o poder de usar e fruir (usar e colher os frutos) de um bem pertencente a outrem, o nu-proprietário, sem, contudo, exercer o direito de disposição sobre o mesmo. O Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.390, define o usufruto como "o direito real de gozo ou fruição de coisa alheia, que o proprietário transfere a outrem, por tempo determinado ou indeterminado". Essa transferência pode ser gratuita ou onerosa, dependendo do acordo entre as partes.

O objeto do usufruto pode ser móvel ou imóvel, mas a lavratura da escritura de usufruto é, usualmente, associada a bens imóveis. No caso de imóveis, o usufruto permite que o usufrutuário resida no imóvel (uso) e alugue-o (fruição), por exemplo, recebendo os aluguéis, enquanto o nu-proprietário mantém a titularidade do bem. É importante ressaltar que o usufrutuário deve conservar a substância do bem, não podendo, portanto, deteriorá-lo ou alterá-lo de forma a prejudicar o direito do nu-proprietário.

A constituição do usufruto pode ocorrer por ato inter vivos, como na compra e venda com reserva de usufruto, ou por ato causa mortis, por meio de testamento, por exemplo. Em ambos os casos, a escritura de usufruto é o instrumento formal que materializa a vontade das partes e confere publicidade ao ato, tornando-o oponível a terceiros. A escolha do tipo de usufruto, vitalício ou a termo, dependerá das necessidades e dos interesses das partes envolvidas, com impactos diretos nos direitos e obrigações de cada um.

2. Lavratura: Aspectos e Procedimentos

A lavratura da escritura de usufruto é um processo formal realizado em cartório de notas, sob a responsabilidade do tabelião ou de seu preposto. O procedimento inicia-se com a apresentação dos documentos necessários, que variam conforme a natureza do bem e as características das partes envolvidas. Geralmente, são exigidos documentos de identificação (RG e CPF), comprovante de estado civil, matrícula atualizada do imóvel, certidão negativa de ônus reais, entre outros.

Após a análise da documentação e a verificação da legalidade do negócio, o tabelião elabora a escritura pública de usufruto, registrando os termos do acordo entre as partes, incluindo a identificação do imóvel, a qualificação do usufrutuário e do nu-proprietário, a duração do usufruto (se vitalício ou a termo), as condições específicas (se houver) e os encargos, se existentes. A escritura é então lida em voz alta às partes, que devem concordar com o seu conteúdo antes de assiná-la.

Concluída a lavratura da escritura, o documento é assinado pelas partes e pelo tabelião, que o sela e o registra em livro próprio do cartório. O passo seguinte e fundamental é o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente, a fim de dar publicidade ao usufruto e torná-lo oponível a terceiros. Somente com o registro no CRI o usufruto passa a ter validade erga omnes, protegendo os direitos do usufrutuário. O não registro implica na ausência de oponibilidade perante terceiros de boa-fé.

A escritura de usufruto é um instrumento jurídico de grande importância para a organização e o planejamento patrimonial, permitindo a transferência de direitos de uso e fruição sem a transferência da propriedade em si. A correta lavratura e registro da escritura garantem a segurança jurídica das partes envolvidas, assegurando o exercício dos direitos do usufrutuário e a proteção dos interesses do nu-proprietário. A assessoria de profissionais qualificados, como advogados e tabeliães, é fundamental para garantir a validade e a eficácia do ato.