O- O que é Operação Consorciada?

A Operação Consorciada (OC) representa um instrumento urbanístico fundamental no planejamento e gestão do uso e ocupação do solo urbano no Brasil. Trata-se de uma ferramenta complexa, que envolve múltiplos atores e interesses, com o objetivo de promover o desenvolvimento urbano sustentável e a melhoria da qualidade de vida nas cidades. Este artigo visa aprofundar o conhecimento sobre a Operação Consorciada, abordando sua definição técnica, os instrumentos que a compõem e seus objetivos, fornecendo uma visão abrangente dessa importante política pública.

1. Definição Técnica de Operação Consorciada

A Operação Consorciada, conforme definida no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), é um conjunto de medidas urbanísticas coordenadas, estabelecidas em um plano específico, que visam a execução de transformações urbanas em áreas delimitadas, com o objetivo de promover o desenvolvimento urbano e a melhoria da qualidade de vida da população. Essa delimitação, que configura o perímetro da operação, é crucial e deve ser justificada tecnicamente, considerando critérios como a necessidade de requalificação urbana, a existência de áreas degradadas ou subutilizadas, a concentração de investimentos e a viabilidade econômica.

A complexidade da OC reside na sua natureza jurídica e administrativa. Ela envolve a participação de diversos atores, incluindo o poder público, proprietários de imóveis, investidores e a sociedade civil. A legislação exige a elaboração de um plano de operação consorciada, que detalha as diretrizes, os instrumentos e as etapas de implementação da operação, além de estabelecer as responsabilidades de cada participante. Este plano, geralmente aprovado por lei municipal, serve como o principal guia para a execução da operação.

Tecnicamente, a OC se distingue de outros instrumentos urbanísticos pela sua capacidade de integrar diferentes políticas e projetos, permitindo a articulação de investimentos públicos e privados. Ela possibilita a criação de um ambiente favorável ao desenvolvimento urbano, incentivando a participação da iniciativa privada e a geração de recursos financeiros para a execução de projetos de infraestrutura, habitação, saneamento, transporte e outros. A OC, portanto, transcende a simples intervenção pontual, configurando-se como um instrumento estratégico para a transformação urbana.

2. Instrumentos e Objetivos da Consorciação

A implementação de uma Operação Consorciada envolve a utilização de diversos instrumentos urbanísticos, que visam a viabilizar os projetos e garantir a sua execução. Um dos principais instrumentos é a emissão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs). Os CEPACs representam títulos que permitem aos proprietários de imóveis adquirir o direito de construir acima do limite estabelecido pela legislação urbanística vigente, em troca de contrapartidas financeiras. A venda desses certificados gera recursos que são direcionados para o financiamento dos projetos da operação.

Outros instrumentos importantes incluem a alteração de parâmetros urbanísticos, como o coeficiente de aproveitamento, a taxa de ocupação e a altura das edificações. A flexibilização desses parâmetros, dentro dos limites estabelecidos pelo plano da operação, pode incentivar a realização de investimentos e a construção de edifícios com maior densidade. Além disso, a OC pode prever a desapropriação de imóveis, a concessão de direito real de uso, a permuta de imóveis e a criação de fundos de investimento imobiliário, entre outros mecanismos.

Os objetivos da Operação Consorciada são múltiplos e abrangem diferentes dimensões do desenvolvimento urbano. Dentre os principais objetivos, destacam-se: a promoção da requalificação de áreas degradadas; a geração de espaços públicos e áreas verdes; a melhoria da infraestrutura urbana, como saneamento, transporte e mobilidade; a criação de habitação social; a atração de investimentos e o aumento da arrecadação municipal; e a garantia da sustentabilidade ambiental. A OC, portanto, visa a transformação urbana, buscando conciliar o desenvolvimento econômico com a justiça social e a preservação do meio ambiente.

Em suma, a Operação Consorciada é um instrumento urbanístico complexo, mas fundamental para a promoção do desenvolvimento urbano sustentável. Sua correta aplicação exige planejamento, gestão e participação de todos os atores envolvidos. Ao entender a definição técnica, os instrumentos e os objetivos da OC, é possível avaliar seu potencial para transformar as cidades brasileiras, tornando-as mais justas, eficientes e ambientalmente equilibradas. A contínua atualização da legislação e a capacitação dos profissionais envolvidos são essenciais para o sucesso da Operação Consorciada.