L – O que é Locação sujeita à ação revisional?

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A locação imobiliária, essencial no mercado de bens e serviços, apresenta diversas nuances legais que demandam conhecimento aprofundado tanto para locadores quanto locatários. Dentre as possibilidades e obrigações inerentes ao contrato de locação, destaca-se a ação revisional de aluguel, um mecanismo jurídico crucial para a manutenção do equilíbrio contratual face às flutuações econômicas e outras alterações relevantes. O presente artigo visa elucidar os aspectos fundamentais da locação sujeita à ação revisional, desde sua definição e caracterização até os pressupostos que a viabilizam, fornecendo um panorama técnico e informativo sobre o tema.

1. Definição e Caracterização da Locação

A locação, no contexto imobiliário, configura-se como um contrato bilateral e oneroso, através do qual o locador cede o uso e gozo de um imóvel ao locatário, mediante o pagamento de um aluguel. Este contrato pode ser de natureza residencial, não residencial (comercial ou para outros fins) ou, em casos específicos, ter características mistas. A lei que rege a locação de imóveis urbanos, a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), estabelece as diretrizes gerais sobre direitos e deveres das partes, prazos, garantias e demais aspectos relevantes.

A locação sujeita à ação revisional é aquela em que o valor do aluguel pode ser revisto judicialmente, seja para majorá-lo ou diminuí-lo, durante o período de vigência do contrato. Essa possibilidade visa adequar o valor locatício às condições econômicas do mercado imobiliário, protegendo tanto o locador contra perdas inflacionárias quanto o locatário contra aluguéis excessivos. A ação revisional, portanto, é um instrumento de justiça contratual, garantindo a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro da relação locatícia.

A distinção entre locação sujeita e não sujeita à revisão é crucial. Em contratos com prazo determinado, a ação revisional, em regra, só pode ser proposta após o transcurso de três anos do início da locação ou do último acordo realizado entre as partes. Contratos com prazo indeterminado permitem a ação revisional a qualquer tempo, desde que demonstrados os requisitos legais. É importante ressaltar que a ação revisional não se confunde com a ação de despejo por falta de pagamento, nem com a renovatória, que possui natureza e finalidade distintas.

2. Pressupostos da Ação Revisional

Para que a ação revisional seja cabível, é imprescindível a demonstração de determinados pressupostos. O primeiro e mais fundamental é a alteração do valor locatício em razão de fatores externos, como a valorização do imóvel, a desvalorização da moeda, a alteração do índice de correção monetária ou outras circunstâncias que justifiquem a revisão. A simples discordância quanto ao valor do aluguel, sem a comprovação de tais fatores, não é suficiente para embasar a ação.

Outro pressuposto importante é o decurso do prazo legal. Como mencionado, em contratos com prazo determinado, a ação revisional somente pode ser proposta após três anos do início da locação ou do último acordo. Em contratos por prazo indeterminado, não há restrição temporal, mas a necessidade de comprovar a variação do valor locatício permanece. O prazo trienal é uma garantia para ambas as partes, evitando a instabilidade e a judicialização constante das relações locatícias.

A ação revisional deve ser proposta perante o Poder Judiciário, com a apresentação de provas que demonstrem a alteração do valor do aluguel. Essas provas podem incluir laudos de avaliação do imóvel, documentos que comprovem a variação de índices de correção, comparativos de preços de imóveis similares na mesma região, entre outros. A decisão judicial, caso procedente a ação, determinará o novo valor do aluguel, que passará a vigorar a partir da data fixada na sentença.

A compreensão da locação sujeita à ação revisional é fundamental para uma gestão eficiente e segura dos contratos de locação. Tanto locadores quanto locatários devem estar cientes dos seus direitos e obrigações, bem como dos pressupostos que ensejam a ação revisional. O conhecimento técnico sobre o tema, aliado a uma assessoria jurídica especializada, é essencial para evitar litígios e garantir a manutenção de relações locatícias equilibradas e duradouras. A busca pela justiça contratual, através da ação revisional, é um instrumento valioso para a adaptação dos contratos às dinâmicas do mercado imobiliário.