O- O que é Operação Fundiária?

A operação fundiária, instrumento urbanístico de crescente relevância, visa à transformação e ao desenvolvimento urbano, especialmente em áreas que demandam intervenção para correção de desigualdades sociais, promoção da função social da propriedade e ordenamento do uso e ocupação do solo. O presente artigo tem como objetivo apresentar uma análise detalhada sobre o conceito, objetivos e aspectos técnicos relacionados às operações fundiárias, fornecendo um panorama abrangente para profissionais e estudantes da área de urbanismo e direito urbanístico.

Conceituação e Definição Técnica

A operação fundiária, conforme estabelecido na legislação urbanística brasileira, configura-se como um conjunto de medidas e intervenções urbanísticas, realizadas em uma área delimitada, com o objetivo de promover transformações urbanas específicas. Essas intervenções podem envolver desde a execução de obras de infraestrutura e equipamentos urbanos, até a regularização fundiária, a produção de moradias de interesse social, e a recuperação de áreas degradadas. A delimitação da área, conhecida como perímetro da operação, é um elemento crucial, pois define os limites de atuação e os instrumentos a serem aplicados.

Tecnicamente, a operação fundiária é um instrumento de planejamento e gestão urbana que se baseia na atuação integrada de diferentes atores, como o poder público, a iniciativa privada e a sociedade civil. A sua implementação requer a elaboração de um projeto urbanístico detalhado, que contemple as diretrizes, metas e etapas a serem seguidas, além da definição dos instrumentos urbanísticos a serem utilizados, como o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, o direito de preempção, e a outorga onerosa do direito de construir. A complexidade da operação exige, ainda, a articulação de diversas áreas do conhecimento, como arquitetura, engenharia, direito e economia.

A definição técnica envolve, também, a análise da viabilidade da operação, que considera aspectos como a capacidade de financiamento, a existência de infraestrutura e serviços públicos, a demanda habitacional e a legislação urbanística local. A avaliação de impactos ambientais e sociais é fundamental, garantindo que a operação contribua para a sustentabilidade urbana e a melhoria da qualidade de vida da população. A operação fundiária, portanto, é um instrumento complexo, que demanda planejamento, gestão e execução cuidadosas para alcançar seus objetivos.

Objetivos e Finalidades Principais

Os objetivos de uma operação fundiária são múltiplos e abrangentes, refletindo a complexidade dos desafios urbanos contemporâneos. Dentre os principais, destaca-se a promoção da função social da propriedade, que visa garantir que a propriedade urbana cumpra sua função social, evitando a especulação imobiliária e ociosidade de terrenos, e contribuindo para o desenvolvimento urbano sustentável. A correção de distorções no mercado imobiliário, como a valorização excessiva de terrenos e a segregação social, é outro objetivo crucial.

Outro objetivo importante é a produção de moradias de interesse social e a regularização fundiária, especialmente em áreas precárias e ocupadas irregularmente. As operações fundiárias podem viabilizar a construção de moradias populares, a urbanização de favelas e assentamentos precários, e a garantia do direito à moradia digna. A recuperação de áreas degradadas, como terrenos contaminados, áreas industriais abandonadas e margens de rios poluídas, também faz parte dos objetivos, promovendo a revitalização urbana e a melhoria do meio ambiente.

Ainda, as operações fundiárias visam ao ordenamento do uso e ocupação do solo, buscando garantir o uso racional do território, a diversidade de usos e atividades, e a integração social. A criação de espaços públicos de qualidade, a melhoria da mobilidade urbana, e a implantação de infraestrutura e equipamentos urbanos são outros objetivos importantes. Em suma, as operações fundiárias são instrumentos estratégicos para o desenvolvimento urbano, que buscam transformar as cidades em espaços mais justos, sustentáveis e habitáveis.

A operação fundiária, como demonstrado, é um instrumento complexo, mas essencial para o planejamento e a gestão urbana. Sua correta aplicação, com base em planejamento detalhado, participação social e respeito à legislação, pode gerar resultados significativos na transformação das cidades, promovendo o desenvolvimento urbano sustentável, a justiça social e a melhoria da qualidade de vida da população. A compreensão dos seus aspectos técnicos e objetivos é fundamental para todos os envolvidos no processo de desenvolvimento urbano.