L – O que é Locação com cláusula de revisão?

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A locação de imóveis, seja residencial ou comercial, é uma prática comum e essencial no mercado imobiliário. Em muitos contratos de locação, especialmente aqueles de longa duração, a possibilidade de revisão dos valores locatícios torna-se crucial para a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro entre as partes. Este artigo explora a fundo a locação com cláusula de revisão, detalhando sua definição técnica, fundamentos legais e implicações práticas.

1. Definição Técnica da Locação Revisional

A locação revisional, em sua essência, é um contrato de locação que prevê, em uma cláusula específica, a possibilidade de alteração do valor do aluguel durante a vigência do contrato. Essa revisão não ocorre automaticamente, mas sim mediante a ocorrência de certos eventos ou o transcurso de um período de tempo predefinido. O objetivo primordial dessa cláusula é adaptar o valor do aluguel às flutuações do mercado imobiliário, à inflação ou a outros fatores econômicos relevantes, evitando que o contrato se torne oneroso para o locador ou desfavorável para o locatário.

Tecnicamente, a cláusula de revisão pode ser estruturada de diversas maneiras. Pode prever a aplicação de índices de correção monetária (como o IGP-M, IPCA ou INPC) para atualizar o valor do aluguel periodicamente, geralmente anualmente. Alternativamente, pode estabelecer a possibilidade de renegociação do aluguel em determinados momentos, com base em uma avaliação do valor de mercado do imóvel ou em outras condições previamente acordadas. A complexidade da cláusula dependerá da vontade das partes e da natureza do imóvel locado.

A distinção entre a revisão contratual e a simples atualização monetária é crucial. A atualização monetária visa apenas preservar o poder de compra da moeda, corrigindo o valor nominal do aluguel pela inflação. A revisão, por outro lado, pode envolver uma alteração real do valor do aluguel, considerando fatores como valorização do imóvel, mudanças no mercado e melhorias realizadas no imóvel. A cláusula revisional, portanto, é um instrumento mais abrangente e flexível para a gestão do contrato de locação.

2. Cláusula de Revisão: Fundamentos Legais

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) não define especificamente a cláusula de revisão, mas reconhece sua validade, desde que respeitados os princípios gerais do direito contratual. O artigo 18 da lei, por exemplo, estabelece que "é lícito às partes estipular livremente o aluguel, bem como rever o seu valor a qualquer tempo". Essa liberdade contratual, no entanto, não é absoluta e deve ser exercida dentro dos limites da lei.

A revisão do aluguel deve ser fundamentada em critérios objetivos e razoáveis. A aplicação de índices de correção monetária, como mencionado anteriormente, é uma prática comum e legal, desde que o índice escolhido reflita a inflação do período. A renegociação do aluguel, por sua vez, deve ser feita de boa-fé, com base em uma análise justa do mercado e das condições do imóvel. A lei veda a revisão do aluguel em periodicidade inferior a um ano, salvo acordo entre as partes.

É fundamental que a cláusula de revisão seja clara, precisa e específica, evitando interpretações dúbias que possam gerar litígios. A cláusula deve detalhar o período de revisão, o índice ou critério utilizado para a revisão, e a forma como a revisão será comunicada às partes. A ausência de clareza na cláusula pode levar à sua nulidade ou à necessidade de interpretação judicial, com consequências imprevisíveis para o locador e o locatário. A observância dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato é imprescindível.

Em resumo, a locação com cláusula de revisão é um instrumento jurídico essencial para a gestão de contratos de locação de longa duração. Ao permitir a adaptação do valor do aluguel às condições do mercado, essa cláusula contribui para a estabilidade e a segurança jurídica das relações locatícias. A correta elaboração e aplicação da cláusula de revisão, em conformidade com a lei e os princípios contratuais, é fundamental para evitar litígios e garantir o sucesso do contrato de locação.