L – O que é Locação com fiador?

O contrato de locação é um dos instrumentos jurídicos mais comuns no mercado imobiliário, permitindo que pessoas físicas ou jurídicas utilizem um imóvel por um determinado período mediante o pagamento de um aluguel. Dentre as diversas modalidades de garantia locatícia disponíveis, a fiança se destaca por sua simplicidade e, em muitos casos, por sua aceitação facilitada por parte dos locadores. O presente artigo visa detalhar o conceito de "Locação com Fiador", analisando seus aspectos técnicos, elementos constitutivos e o funcionamento da operação.

1. Definição Técnica: Locação com Fiador

A "Locação com Fiador" consiste em um contrato de locação de imóvel (urbano ou rural), no qual, além do locatário (inquilino) e do locador (proprietário), figura um terceiro, denominado fiador. A fiança, nesse contexto, é uma garantia pessoal, um contrato acessório ao contrato principal de locação, no qual o fiador se compromete a responder pelas obrigações do locatário perante o locador, caso este último não as cumpra. Essa obrigação do fiador é subsidiária, o que significa que ele só será acionado judicialmente após esgotados os meios de cobrança contra o locatário inadimplente.

A legislação brasileira, em especial a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), regula os aspectos relativos à locação de imóveis urbanos e estabelece as diretrizes para a fiança como modalidade de garantia. A lei define a fiança como "a obrigação de terceiro, que garante o cumprimento das obrigações do locatário". A fiança deve ser formalizada por escrito, geralmente no próprio contrato de locação, e deve conter a expressa anuência do fiador, indicando o valor máximo da garantia e o período de sua vigência. A ausência desses elementos pode invalidar a fiança.

Em termos práticos, a fiança visa proteger o locador contra eventuais prejuízos decorrentes do descumprimento das obrigações contratuais por parte do locatário, como o não pagamento do aluguel, das taxas condominiais, dos impostos e dos encargos contratuais. A presença de um fiador, portanto, oferece maior segurança ao locador, pois assegura que, em caso de inadimplência, haverá um patrimônio adicional para garantir o cumprimento das obrigações. É fundamental que o fiador possua capacidade financeira suficiente para honrar a dívida, caso necessário.

2. Elementos Constitutivos e Operação

Os elementos constitutivos da locação com fiador são: o locador (proprietário do imóvel), o locatário (inquilino) e o fiador (terceiro garantidor). O contrato de locação deve ser formalizado por escrito, contendo a identificação das partes, a descrição do imóvel, o valor do aluguel, a forma de pagamento, o prazo de locação e as demais condições contratuais. A fiança, por sua vez, também deve ser formalizada por escrito, geralmente no mesmo instrumento, e deve conter a identificação do fiador, a sua anuência expressa em relação à fiança, o valor máximo da garantia e o prazo de vigência da mesma, que, em regra, coincide com o prazo da locação.

A operação da locação com fiador inicia-se com a celebração do contrato de locação. O locador, após análise da documentação do locatário e do fiador, e constatando a idoneidade de ambos, entrega as chaves do imóvel ao locatário. Mensalmente, o locatário deve efetuar o pagamento do aluguel e demais encargos na data e forma estipuladas no contrato. Caso o locatário deixe de cumprir suas obrigações, o locador pode notificar o locatário e, em seguida, o fiador.

Em caso de inadimplência, o locador poderá ajuizar ação de cobrança contra o locatário e o fiador. O fiador será responsável pelo pagamento dos valores devidos, incluindo aluguel, encargos, multas e juros, até o limite estabelecido no contrato de fiança. A responsabilidade do fiador é subsidiária, como mencionado anteriormente, mas na prática, o locador pode demandar judicialmente o locatário e o fiador simultaneamente. Após o pagamento da dívida, o fiador poderá, por meio da ação de regresso, cobrar do locatário os valores que pagou.

A locação com fiador, portanto, representa uma modalidade de garantia locatícia amplamente utilizada, oferecendo maior segurança ao locador e, em alguns casos, facilitando a aprovação do contrato de locação para o locatário. É crucial que todas as partes envolvidas compreendam seus direitos e obrigações, bem como os riscos inerentes a essa modalidade de garantia, a fim de evitar conflitos e litígios futuros. A análise criteriosa da idoneidade do fiador e a formalização adequada do contrato de fiança são medidas preventivas essenciais para mitigar os riscos e garantir a efetividade da garantia.