M- O que é Metragem Comum?

A metragem comum, ou área comum, é um conceito fundamental em edifícios residenciais e comerciais, especialmente em condomínios. Compreender essa metragem é crucial para proprietários, inquilinos e investidores, pois impacta diretamente nos custos de manutenção, nas taxas condominiais e na valorização do imóvel. Este artigo visa esclarecer os aspectos técnicos da metragem comum, detalhando sua definição, cálculo e aplicações práticas.

1. Definição Técnica de Metragem Comum

A metragem comum, formalmente definida, engloba as áreas do edifício que não são de propriedade exclusiva de um condômino, mas sim de uso e propriedade de todos os condôminos, proporcionalmente à sua fração ideal. Essa fração ideal é expressa como uma porcentagem ou um valor numérico que determina a participação de cada unidade nas despesas e decisões do condomínio. A metragem comum se distingue da área privativa, que é a área de uso exclusivo de cada unidade, como apartamentos ou salas comerciais.

A legislação brasileira, especificamente a Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio e das Incorporações) e o Código Civil (Lei nº 10.406/02), estabelece as diretrizes para a definição e o uso das áreas comuns. Essas áreas incluem, mas não se limitam a, corredores, escadarias, elevadores, halls de entrada, áreas de lazer (piscinas, salões de festas, academias), garagens (quando não individualizadas), áreas de serviço (lavanderias, depósitos) e, em alguns casos, áreas externas como jardins e pátios. A correta identificação e demarcação dessas áreas são essenciais para a gestão eficiente do condomínio.

A determinação da metragem comum é geralmente realizada no projeto arquitetônico original do edifício e deve ser especificada na escritura de cada unidade. Alterações nas áreas comuns, como reformas ou expansões, devem ser aprovadas em assembleia geral de condôminos, seguindo as regras estabelecidas na convenção do condomínio e na legislação vigente. A precisão na medição e na documentação da metragem comum é crucial para evitar disputas e garantir a transparência na gestão condominial.

2. Cálculo e Aplicação Prática

O cálculo da metragem comum é realizado somando-se a área de todas as áreas comuns do edifício, conforme definido no projeto arquitetônico e nas plantas. Essa soma é, então, utilizada para determinar a fração ideal de cada unidade. A fração ideal é calculada dividindo-se a área privativa de cada unidade pela área total construída do edifício, incluindo as áreas comuns. O resultado dessa divisão, multiplicado por 100, expressa a porcentagem de participação de cada unidade nas áreas comuns.

A aplicação prática da metragem comum é vasta e impacta diversos aspectos da vida condominial. As despesas de manutenção e conservação das áreas comuns, como limpeza, segurança, jardinagem, reparos e reformas, são rateadas entre os condôminos proporcionalmente à sua fração ideal. O valor da taxa condominial é, portanto, influenciado diretamente pela metragem comum de cada unidade.

Além do rateio de despesas, a metragem comum também influencia o poder de voto dos condôminos em assembleias. Geralmente, o voto de cada condômino é ponderado pela sua fração ideal. Condôminos com maiores frações ideais, ou seja, unidades com maior área privativa, tendem a ter maior poder de decisão nas assembleias. A compreensão da metragem comum e sua aplicação prática é, portanto, fundamental para o exercício dos direitos e deveres dos condôminos.

A metragem comum é um elemento crucial na gestão condominial. Sua correta definição, cálculo e aplicação são essenciais para garantir a justiça no rateio de despesas, a transparência na gestão e a valorização dos imóveis. A compreensão dos aspectos técnicos apresentados neste artigo é fundamental para todos os envolvidos na vida condominial, permitindo uma gestão mais eficiente e a prevenção de conflitos.