L – O que é Locação com cláusula de vigência?

A locação, ou aluguel, de imóveis é uma prática jurídica comum, regida por leis específicas que visam proteger os interesses tanto do locador quanto do locatário. Dentre as nuances que permeiam os contratos de locação, a cláusula de vigência se destaca por sua importância em situações específicas, especialmente em relação à segurança jurídica e à continuidade do contrato. Este artigo tem como objetivo detalhar o conceito de locação com cláusula de vigência, abordando sua definição técnica, fundamentos e implicações práticas.

1. Definição Técnica da Locação

A locação, no âmbito jurídico, é um contrato bilateral, oneroso e consensual, por meio do qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário) o uso e gozo de um bem, móvel ou imóvel, por tempo determinado ou indeterminado, mediante o pagamento de uma contraprestação pecuniária denominada aluguel. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é o principal marco legal que disciplina as relações locatícias no Brasil, estabelecendo direitos e deveres para ambas as partes, além de regular as formas de extinção do contrato e as sanções em caso de descumprimento. A locação, portanto, é um instrumento essencial para a exploração econômica de imóveis, seja para fins residenciais, comerciais ou outros.

A formalização da locação, em geral, se dá por meio de um contrato escrito, embora a Lei do Inquilinato admita a locação verbal, especialmente para contratos de menor duração e valor. O contrato de locação deve conter, no mínimo, a identificação das partes, a descrição do imóvel, o valor do aluguel e a forma de pagamento, a duração do contrato e as condições para sua eventual prorrogação ou rescisão. A ausência de algum desses elementos pode gerar insegurança jurídica e dificultar a execução do contrato em caso de litígio.

A locação, como contrato, está sujeita aos princípios gerais do direito contratual, como a autonomia da vontade, a boa-fé objetiva e a função social do contrato. A autonomia da vontade permite às partes estabelecerem as condições do contrato, desde que não contrariem a lei. A boa-fé objetiva exige que as partes ajam com lealdade e transparência durante toda a relação contratual. A função social do contrato impõe que este seja utilizado de forma a promover o bem-estar social e a justiça.

2. Cláusula de Vigência: Fundamentos

A cláusula de vigência, no contexto da locação, é um dispositivo contratual que visa garantir a manutenção do contrato de locação em caso de alienação do imóvel, ou seja, em caso de venda do imóvel a um terceiro. Sem essa cláusula, a regra geral, prevista na Lei do Inquilinato, é que a venda do imóvel rescinda o contrato de locação, permitindo que o novo proprietário exija a desocupação do imóvel pelo locatário, com prazo de 90 dias para sair. A cláusula de vigência, portanto, representa uma exceção a essa regra.

Para que a cláusula de vigência tenha validade e eficácia, ela deve preencher alguns requisitos formais. Primeiro, o contrato de locação deve ser averbado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. A averbação consiste em registrar o contrato na matrícula do imóvel, dando publicidade à sua existência e tornando-o oponível a terceiros. Segundo, o contrato deve conter a expressa previsão da cláusula de vigência, indicando que, em caso de alienação, o novo proprietário será obrigado a respeitar os termos do contrato de locação até o seu término.

A importância da cláusula de vigência reside na proteção do locatário, garantindo a continuidade da locação e evitando a sua imediata desocupação do imóvel em caso de venda. Essa garantia é especialmente relevante em locações de longa duração, como as comerciais, que demandam investimentos significativos por parte do locatário. A cláusula de vigência também confere maior segurança ao locador, pois valoriza o imóvel, tornando-o mais atrativo para potenciais compradores, que já terão a certeza da existência de um contrato de locação em vigor.

Em suma, a locação com cláusula de vigência é um mecanismo jurídico crucial para a proteção dos direitos do locatário e para a segurança jurídica nas relações locatícias. Sua correta aplicação e observância dos requisitos legais são fundamentais para garantir a efetividade do contrato e a estabilidade da relação entre as partes, especialmente em casos de alienação do imóvel. A compreensão aprofundada desse instituto é essencial para locadores, locatários e profissionais do direito que atuam no mercado imobiliário.