L – O que é Locação com cessão de direitos?

Este artigo tem como objetivo elucidar o conceito de "Locação com Cessão de Direitos" (ou "Locação Cedida") no direito imobiliário brasileiro. A complexidade desta modalidade contratual exige uma análise detalhada de seus componentes, elementos e implicações legais. A seguir, exploraremos os aspectos técnicos da locação e da cessão, bem como os elementos que constituem esta forma específica de contrato, visando fornecer um entendimento claro e preciso do tema.

1. Definição Técnica de Locação e Cessão

A locação, em termos jurídicos, é um contrato bilateral e oneroso, através do qual uma das partes (o locador) concede à outra (o locatário) o uso e gozo temporário de um bem, mediante o pagamento de uma contraprestação pecuniária, denominada aluguel. A locação de imóveis é regida pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que estabelece as normas e diretrizes para a relação locatícia, protegendo os direitos e deveres de locadores e locatários. A essência da locação reside na transferência do direito de uso e gozo, sem a transferência da propriedade do bem.

A cessão de direitos, por sua vez, é o negócio jurídico através do qual o titular de um direito (cedente) o transfere a um terceiro (cessionário). Essa transferência pode ocorrer de diversos direitos, inclusive os decorrentes de contratos de locação. A cessão, em geral, não exige a anuência da outra parte contratual original (no caso da locação, o locador), a menos que haja previsão contratual expressa em contrário ou que a lei exija. A cessão de direitos, portanto, não cria uma nova relação jurídica, mas sim substitui um dos sujeitos da relação original.

A combinação destes dois institutos, locação e cessão, dá origem à locação com cessão de direitos. Trata-se de um contrato de locação em que o locatário, cedente, transfere a um terceiro, cessionário, os direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação, mantendo a relação com o locador, mas com a entrada de um novo sujeito no contrato. A cessão, nesse contexto, afeta apenas a posição do locatário original, que se afasta da relação locatícia, transferindo seus direitos e obrigações ao cessionário.

2. Elementos Essenciais da Locação Cedida

Os elementos essenciais da locação cedida são, em primeiro lugar, a existência de um contrato de locação válido e eficaz. Este contrato deve estar em conformidade com as exigências da Lei do Inquilinato, incluindo a forma escrita, a identificação das partes, a descrição do imóvel, o valor do aluguel e o prazo da locação. A validade da cessão de direitos depende diretamente da validade e da eficácia do contrato de locação original. A ausência de um contrato de locação válido inviabiliza a cessão dos direitos dele decorrentes.

Em segundo lugar, é essencial a formalização da cessão de direitos. Embora a legislação não estabeleça uma forma específica para a cessão de direitos de locação, é altamente recomendável que seja realizada por escrito, preferencialmente através de um instrumento particular ou escritura pública. Este documento deve conter a identificação das partes (cedente, cessionário e, idealmente, o locador), a descrição do contrato de locação original, a manifestação de vontade de ceder e aceitar a cessão, e, possivelmente, cláusulas sobre a responsabilidade do cedente e do cessionário.

Finalmente, a anuência do locador é um elemento importante, embora não essencial em todos os casos. Se o contrato de locação original contiver cláusula proibitiva de cessão, a cessão só será válida com a anuência expressa do locador. Mesmo na ausência de proibição contratual, a comunicação da cessão ao locador é recomendável, para que este tenha ciência da mudança e possa direcionar as cobranças de aluguel ao novo locatário (cessionário). A ausência de anuência não invalida necessariamente a cessão, mas pode gerar litígios e, em alguns casos, rescisão contratual.

Em suma, a Locação com Cessão de Direitos é um contrato complexo que combina os institutos da locação e da cessão. Compreender a definição técnica de cada um, bem como os elementos que a compõem, é crucial para garantir a validade e a eficácia jurídica deste tipo de negócio. A atenção aos detalhes contratuais e a consideração da anuência do locador são elementos chave para evitar disputas e garantir a segurança jurídica das partes envolvidas.